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广州楼市悄然回暖 一手均价只及北上深的一半

肇庆房产  发布日期:2015/7/25 23:53:04
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广钢新城入市或超4万元/平方米 周边的房价尚未应声而起

广州日报讯 (记者潘彧)“由于拿地价都在2万元左右,广钢新城单价突破4万元并不意外。”在昨日举办的广钢新城CLD高峰论坛上,记者获悉,广钢新城首盘开售起就可能直指4万元/平方米。

记者了解到,官方数据显示,6月广州市一手楼网签价格已重上1.5万元/平方米,近两周均价还在不停上涨之中。

不过,虽然广钢新城喊出如此高价,但周边的房价尚未应声而起。业内人士分析称,广钢新城新盘入市将对周边房价产生提振。

官方数据显示,广州6月一手住宅网签达9598套,破历史纪录,楼价也重上1.5万元/平方米大关。全市一手网签面积112.27万平方米,创去年以来最高纪录;套数创历史高位。二手房方面,6月登记面积达65.79万平方米,同样创去年以来最高纪录。

而在近期的签约数据上,虽然量跌,但价格依然上涨。网易统计阳光家缘数据显示,7月13日~7月19日,广州一手住宅共网签1458套,和上上周的1596套相比,环比跌9%,而成交均价方面则出现环比2%的微升。而这一成交均价已经连续两周上涨。“现在北、上、广、深4月份的数据,北上深三个城市的均价均突破了3万元/平方米,广州只有他们的一半,1.5万元/平方米。”中海地产集团营销公司总监陈双全表示。

广州市房管局公布的数据显示,今年上半年老城四区的供应量仅33万平方米,仅占上半年全市供应量的7.6%,再度创下历史的新低。

陈双全认为,这说明一手房对于广州老城区的人群来说应该是供不应求。

而对广州市区最大的中央居住区,即将入市的广钢新城区域备受关注。“由于广钢拿地价都在2万元,广钢新城楼价8月开盘突破4万元并不意外。”合富辉煌首席分析师黎文江表示。

而作为第一个推出的项目,中海虽未公布其中海花城湾项目的定价,但中原地产项目部总经理黄韬预计“价格可能在40000~50000元/平方米。”

去年开始,广钢新城板块土地开始陆续出让,2月广州国土房管局以“定地价、竞配建”的方式出让广钢新城首批5宗土地,单日卖地收入达到155亿元,中海地产夺得5宗地中的3宗,珠海华发与北京金融街控股各落袋一宗,楼面地价在1.8万元~2.2万元/平方米。

而第二波共6块土地于当年9月推出,被五房企“瓜分”,保利独中两元,方兴、北大资源、深振业、中海各获一块,楼面地价比半年前大幅下降,大都在1.5万元/平方米左右,最贵的一块达到1.8万元/平方米。

当时,广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,土建成本大约2000~3000元/平方米,装修成本顶多3000元/平方米,加上13%的税费及年均10%左右的资金成本及一些额外花销,按1.5万元/平方米楼面地价,建成住宅2.5万元/平方米才可保本。

记者发现,虽然广钢新城喊出如此高价,但周边的房价尚未应声而起。记者从广州阳光家缘数据了解到,近1个月,越秀区一手楼签约均价达到4.4万元/平方米,天河达3.7万元/平方米,而荔湾、海珠区均价都在3万元/平方米以下,其中荔湾区销售均价仅2.5万元/平方米。

从近期荔湾区住宅网签看,临近地铁五、六号线交汇站坦尾站的花语水岸,最近3个月的网签均价仅2.61万元/平方米,相比3月前价格没有明显变化。而荔湾原芳村高尔夫球场板块几个楼盘最近的签约均价在1.4万~2.1万元/平方米。最靠近广钢新城在售的是元邦·明月水岸,最近3个月签约均价仅1.8万元/平方米。

赵卓文表示,首先广钢新城的土地成本比较高,售价4万元/平方米只是保本,因此新盘入市必须卖到这个价格,“此外,广钢新城配套完善,新盘入市将会对周边的楼市价格带来提升。”

业内人士建议投资商铺注意大环境

“假设成熟板块商铺的价格为30万元/平方米,涨到40万元/平方米并不容易,而新区域3万元/平方米的商铺涨到4万元/平方米却不是难事。”有多年商铺投资经验的庄先生向来青睐新区域商铺,南沙和东部是他最新的目标。市场人士认为,受到电商冲击,社区商铺“抗压性”最强,建议选择开售后1~2年的楼盘的商铺投资。

投资经验:投资者转向社区商铺

投资经验丰富的庄先生最终还是选择了社区商铺:“商铺主要有传统的街铺、专业市场铺以及社区楼盘的‘底商’。因为受电商的冲击比较大,很多传统的商业街铺都以百货零售业为主,所以现在包括我在内的投资者对这一类型的商铺入市比较谨慎。”

2014年前后,投资者因为限购把目光从住宅转移到商业市场,不约而同选择了相对稳健的社区商铺:“说稳健,主要就是门槛低,200万~300万元就有能买到不错的店面;其次是经营比较稳定,作为配套服务于楼盘及周边的人群,受电商的冲击小,租赁回报也相对稳定。”

从合富置业分区营业经理郭海波提供的数据可以发现,2011年广州商铺成交达到12000宗以上,但2012年、2013年却开始下滑,原因是2012年年底至2013年是“电商爆发期”。而2014年一手商铺成交量大增,尤其是“社区底商”成交火爆,2014年全年总体的成交数据接近15000套。

观点:新社区“底商”涨价能力强

“投资一定要跟着规划走。”庄先生认为,南沙和东部将是最有潜力的两个板块。郭海波分析称,2015年番禺、罗岗、南沙都有不少新的大型社区在发展,商铺的升值前景和空间相对来说较大,因为地铁的开通和周边的市政配套完善之后,预计一部分商铺在两三年内的升值幅度可达50%左右。

合富置业业务副总监罗大勇提供的数据显示,2015年1月~5月广州市区中心商用物业商铺和写字楼成交量为5709套,而南沙和东部的总成交量是5168套:“在一个新区和一个成熟市区,同样购买单价3万元/平方米的商铺,新区的一个优势是投资成本低,另一个优势是可能涨到4万元/平方米。但是成熟片区的商铺单价要从30万元/平方米涨到40万元/平方米却不容易,新城区的升值能力比旧城区而言相对更大。”

即裙楼底下的商铺。是商业街、商业路段如北京路、上下九等传统的街铺。

文章来源:新浪乐居
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